Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) mart ayı enflasyon verilerine göre, nisan ayındaki kira artış oranı yüzde 29,88 olarak belirlendi. Ancak, özellikle büyükşehirlerde kira fiyatlarındaki yüzde 100’ü aşan zam oranları, kiracıları zor durumda bırakıyor.
Kira Artışlarının Sebepleri
Kira artışlarının pek çok karmaşık etkenle ilişkilendirildiği Türkiye’de, bu artışların ana nedenleri şu şekilde sıralanabilir:
1. Konut Eksikliği ve Talep-Arz Dengesizliği
Türkiye’de konut talebi, üretilen konutlardan çok daha hızlı bir şekilde artmaktadır. Özellikle büyük şehirlerde konut eksikliği, talep ve arz dengesizliğine yol açmaktadır. Yetersiz konut üretimi, talebi karşılayamayarak fiyatları yükseltmekte ve kiracıları olumsuz etkilemektedir.
2. İnşaat Maliyetlerindeki Artış
İnşaat sektöründeki maliyetlerdeki artış, yeni konut projelerinin hayata geçirilmesini zorlaştırmaktadır. Malzeme ve işçilik maliyetlerinde yaşanan yüksek artış oranları, inşaat sektörünü olumsuz etkileyerek konut üretimini kısıtlamaktadır. Bu durum, konutların değerini artırarak kira bedellerini etkilemektedir.
3. Döviz Kuru ve Ekonomik Dalgalanmalar
Döviz kuru dalgalanmaları, özellikle döviz üzerinden gelir elde eden mal sahiplerini etkileyerek kira bedellerinde artışa neden olmaktadır. Ekonomik dalgalanmalar ve döviz kurlarındaki değişimler, mülk sahiplerinin kira bedellerini yükseltme eğilimine girmelerine neden olmaktadır.
4. Kentsel Dönüşüm ve İmar Planları
Kentsel dönüşüm projeleri ve değişen imar planları, mevcut konutların değerini artırarak kira bedellerini etkilemektedir. Özellikle merkezi konumlardaki kentsel dönüşüm alanlarında, konut fiyatlarında ve dolayısıyla kira bedellerinde artış yaşanmaktadır.
5. Talep Artışı ve Göç
Türkiye’deki nüfus artışı, özellikle büyük şehirlere olan göçle birlikte konut talebinin artmasına yol açmaktadır. Yoğun talep, konut piyasasında rekabeti artırarak fiyatları yükseltmektedir. Bu durum, kira bedellerinde de artışa neden olmaktadır.
6. Vergi ve Harçlar
Mülk sahiplerini etkileyen vergi ve harçlardaki değişiklikler, kira bedellerini artırma eğilimine neden olabilir. Vergi yükümlülüklerindeki artışlar, mal sahiplerini kira bedellerini yükseltmeye itebilir.
7. Pandemi ve Piyasa Belirsizliği
COVID-19 pandemisi ve onun yarattığı belirsizlikler, konut piyasasını etkilemiş ve kira bedellerinde dalgalanmalara neden olmuştur. Piyasadaki belirsizlik, mal sahiplerini gelecekteki ekonomik risklere karşı korunmak amacıyla kira artışlarına yönlendirebilir.
Bu faktörlerin karmaşıklığı, Türkiye’de kira artışlarının belirlenmesinde ve konut piyasasının şekillenmesinde önemli bir rol oynamaktadır.
İnşaat Maliyetlerindeki Artış
İnşaat maliyetlerindeki artış, konut piyasasını etkileyen önemli bir faktördür. Hem malzeme hem de işçilik maliyetlerindeki yüzde 90 oranındaki artış, yeni konut projelerinin hayata geçirilmesini zorlaştırıyor. Malzeme maliyetlerindeki yüzde 110’luk artış ve işçilik maliyetlerindeki yüzde 40’lık artış, konut üretimini olumsuz etkilemektedir. Bu durum, konut talebinin karşılanamamasına ve fiyatların yüksek seviyelerde seyretmesine neden olmaktadır. Genel olarak, konut fiyatlarındaki artış, ülkedeki üretici fiyatlarındaki artışla paralel bir seyir izlemektedir.
Kiracıların Yaşadığı Zorluklar
Kira artışları, özellikle büyükşehirlerde yaşayan kiracıları zor durumda bırakmaktadır. Örneğin, Cavit Şit’in yaşadığı evdeki kira artışı, geçen eylül ayında yüzde 16 oranında yapılmış olmasına rağmen, ev sahibinin şimdi de yüzde 100’lük bir artış talep etmesi, kiracıları maddi olarak zor durumda bırakmaktadır. Kiracılar, beklenmedik kira artışlarıyla karşılaştıklarında, ani mali yüklerle başa çıkmak zorunda kalmaktadırlar. Bu durum, sosyal ve ekonomik açıdan hassas bir dönemde yaşanan ek zorlukları daha da artırmaktadır.
Kiracı Hakları ve Yasal Durum
Kiracıların hakları, Türk hukuk sistemi tarafından koruma altına alınmıştır. Kiracı ve mal sahibi, kira kontratı süresince kontratta yer alan koşullara bağlıdır. Bu da demek oluyor ki, mal sahibi devam eden kontrat süresince piyasa koşulları arttı, ben üstünü istiyorum dese de kiracı bunu kabul etmek zorunda değildir. Yasal olarak, kiracılar, aşırı kira artışlarına karşı korunmaktadırlar. Kanun, kiracının lehine olduğu için, istenilen aşırı kira artışlarının yasal olmadığını belirtmek önemlidir. Kiracı, sadece belirli durumlarda, örneğin mal sahibi veya yakını evde oturacaksa veya iki dönem üst üste kira bedeli ödenmemişse çıkartılabilir. Ancak, mahkemenin bu durumu detaylı bir şekilde incelediği unutulmamalıdır. Bu haklar, kiracılara ekonomik güvence sağlamak ve haksız taleplere karşı koruma sağlamak amacıyla konulmuştur.
Bu bağlamda, kiracılar, haklarına sahip çıkarak ve yasal süreçleri doğru bir şekilde takip ederek, kira artışlarından kaynaklanan zorlukları aşabilirler. Yargıtay’dan çıkacak bir emsal karar veya kanun revizyonu, gelecekteki kira sorunlarına çözüm getirebilir.
Çıkış Yolu ve Gelecek Beklentileri
Ahmet Büyükduman, piyasadaki sıkıntının pandemi, döviz artışı ve piyasadaki dalgalanma nedeniyle yaşandığını belirtiyor. Ancak, bu durumdan çıkmanın Yargıtay’dan çıkacak bir emsal kararla veya kanunun revize edilmesiyle mümkün olduğunu düşünüyor.
Sonuç olarak, Türkiye’de kira sorunu hem konut eksikliği hem de maliyet artışlarıyla bağlantılı olarak karmaşık bir hal almış durumda. Kiracılar, haklarına sahip çıkarak ve yasal süreçleri takip ederek bu zorlu süreçten daha güçlü bir şekilde çıkabilirler. Gelecekte, konut üretiminin artması ve piyasadaki dengesizliklerin giderilmesiyle birlikte kira sorununun çözüme kavuşması umulmaktadır.
